Mietrecht: Mieter muss Mietausfall ersetzen

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Wird durch das Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung erwirkt, muss dieser dem Vermieter alle daraus resultierende Nachteile ersetzen. Dies umfasst neben eventuellen Anwalts- und Gerichtskosten auch den Mietausfall. Dieser Schadensersatzanspruch gilt auch, wenn aufgrund der Verfehlungen des Mieters eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beschlossen wird.

Veranlasst ein Mieter durch sein Verhalten eine fristlose Kündigung, z.B. durch Zahlungsverzug oder Vertragsverstöße, kann das teuer werden. Der Vermieter hat in diesem Fall ein Recht auf Schadensersatz. Dieser Anspruch umfasst sowohl Gerichts- und Anwaltskosten, als auch insbesondere den entstandenen Mietausfall. Bei einer vereinbarten festen Mietsdauer entspricht dieser Ausfall der Miete, die dem Vermieter durch die frühzeitige Kündigung bis zu dem vertraglich festgelegten Mietende entgeht. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis wird zur Berechnung des Mietausfalls der Zeitpunkt herangezogen, zu dem sich der Mieter erstmals nach der Kündigung seinerseits vom Vertrag hätte lösen können. In beiden Fällen ist gilt jedoch, dass der Ausfall maximal bis zu einer vorzeitigen Neuvermietung ersetzt werden muss. Sollten dabei jedoch reduzierte Mieteinnahmen erzielt werden, muss bis zum Ende der Schadensersatz-berechtigten Zeit des Vermieters die Mietdifferenz ersetzt werden.

Diese Ansprüche gelten auch, wenn es, bedingt durch Verfehlungen des Mieters, zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung kommt. Eine fristlose Kündigung stellt somit keine unmittelbare Bedingung der Schadensersatz-Berechtigung dar. Weiter sind derartige Ansprüche nicht ausgeschlossen, wenn es zunächst zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter trotz der Kündigung die Wohnung nicht geräumt hat und der Vermieter einem fortgeführten Mietsverhältnis nicht widersprochen hat. Bei einer anschließenden ordentlichen Kündigung des Mieters kann dann eventuell eine Schadensersatz-Berechtigung des Vermieters eintreten.